locação

Usar a coisa de acordo com os fins convencionados

Ao realizar uma locação, o locatário pretende usar uma coisa que não lhe pertence por determinado período.
Quando recebe a coisa do locador torna-se possuidor dela. Ter a posse significa ser quem usa um objeto de fato. Quem tem posse de algo não é dono, mas conta com alguns “privilégios”. Por exemplo, pode reter a coisa enquanto durar o contrato, aproveitar de seus benefícios e defendê-la mediante ação judicial chamada interdito possessório (caso alguém o ameace enquanto usa a coisa).

Benfeitorias no imóvel alugado: Quem paga?

O locatário poderá realizar benfeitorias no imóvel. Por benfeitorias entendem-se, juridicamente, as obras destinadas a conservar, melhorar ou embelezar o imóvel. Se a obra for necessária à conservação, destinando-se a evitar a deterioração, o locatário que a realizar poderá pleitear indenização, mesmo que não tenha sido autorizada pelo locador. Aí se inserem reparos necessários no telhado de uma casa alugada, ou na instalação hidráulica e elétrica de um apartamento, por exemplo. Antes de realizar os reparos, entretanto, o locatário deve notificar o locador, pedindo por autorização. Importante é notificar. A anuência ou não do proprietário, provado o caráter de “necessária” da benfeitoria, torna-se secundária. “Benfeitoria necessária”, aliás, é como os juristas costumam chamar este tipo de benfeitoria, nos termos da lei.
Se a obra se destina apenas a melhorar o imóvel, aumentando-lhe a funcionalidade, o locatário também poderá pleitear indenização, desde que tenha sido autorizado a realizá-la pelo locador. Instalar grades de proteção nas sacadas ou mesmo fechá-las, transformando-as em varanda, são hipóteses de obras comumente interpretadas assim. Aqui os juristas costumam falar em “benfeitorias úteis”.
Nas situações de obras necessárias à conservação do imóvel, o locatário tem direito de retê-lo enquanto não for reembolsado pelos custos, mesmo que não tenha sido autorizado pelo locador – mas desde que o tenha notificado. É conveniente, então, fazer diferentes orçamentos, optar pelo mais em conta e guardar comprovante de pagamento, que permita evidenciar o montante gasto com o serviço.
No caso de obras destinadas à melhora do imóvel, a retenção em caso de não reembolso somente é possível se as obras tiverem sido autorizadas.
Finalmente, as obras realizadas apenas para embelezamento do imóvel não autorizam indenizações, mas podem ser destacadas pelo locatário ao fim da locação, desde que isso não venha a afetar a estrutura do imóvel. São as ditas “benfeitorias voluptuárias”, palavrão que designa obras de simples estética, como detalhes de decoração.

Mudança de destinação da coisa

Ao usar a coisa, o locatário não pode desvirtuar sua função. Caso contrário, o locador poderá pedir a resolução do contrato (seu fim) e ainda entrar com ação de perdas e danos. Por exemplo, se o locatário alugou um imóvel residencial, deve usá-lo para moradia. Não pode transformar o prédio residencial em casa de comércio, ou pensão, cortiço, escola, centro espírita, hospital. Do mesmo modo, caso tenha locado imóvel com finalidades comerciais, não poderá transformá-lo em habitação. Assim, não poderá transformar barbearia em residência.
A finalidade indicada no contrato deve ser mantida: é vedada mudança não consentida de destinação. Não se pode, por exemplo, instalar máquina de beneficiamento de algodão em lugar alugado apenas para armazenamento.
Não se costuma, contudo, interpretar como mudança de destinação, por exemplo, os casos em que um médico, ou dentista, ou advogado mantêm em sua residência o próprio consultório ou escritório. O mesmo se aplica quando alguém da família do locatário instala instituto de beleza num dos cômodos da moradia, ou quando se utiliza sala da residência para oferecer aulas particulares ou exerce-se profissão não comercial.

Usar a coisa como se fosse sua

Além de usar as coisas segundo os fins contratualmente determinados, o locatário deve usar a coisa como se fosse sua. Isso significa que ele deve zelar pela coisa e procurar conservá-la. Não pode destruí-la ou depredá-la. Se estragar algo, deve procurar reparar. No caso de prédios urbanos, é expresso que pequenos reparos para problemas que não decorram do tempo e do uso devem ser feitas pelo locatário.
O locatário não deve abandonar a coisa de modo a possibilitar invasões. Também não pode subdividi-la, por exemplo, criando paredes e aumentando o número de cômodos, já que assim, o imóvel perderia suas proporções iniciais o que, em longo prazo, poderia ser desvantajoso. Evidentemente essas reformas podem ser feitas. Caso concorde o locador.
Se o locatário fere o dever de usar a coisa como se fosse sua, é possível haver rescisão do contrato de locação de imóvel (se for o caso) e indenização em relação aos prejuízos que causou.

Responsabilidade em caso de incêndio

Em caso de incêndio no prédio locado, o locatário deverá responder na hipótese de não conseguir provar caso fortuito ou força maior (ou seja, que o incêndio se deu independentemente de sua culpa e que não poderia ter sido evitado de qualquer modo), vício de construção ou propagação do fogo originada em outro prédio. Em primeiro momento, presume-se a culpa do locatário, admitindo-se, contudo, prova em contrário.

Pagar pontualmente o aluguel

O locatário deve pagar o aluguel no prazo, modo, local e valor estipulado. Deve pagar sempre. Mesmo que não tenha usado a coisa no período ou esteja aguardando providências do locador em relação a alguma reforma necessária.
O pagamento é feito na época prefixada. Se não houve nada acordado, no caso de imóveis urbanos, há o costume de se efetuar o pagamento até o dia 5 de cada mês e, segundo lei atual, o aluguel, nesses imóveis urbanos, vence até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. Assim, por exemplo, o aluguel do mês de setembro deve ser pago até o dia 05 de outubro próximo.
O locador tem garantias para o caso de não pagamento pelo locatário. Essas serão tratadas em texto que abarca, também, a ação de despejo.
O recibo do aluguel pago é obrigatório e deve conter a descrição das parcelas de aluguel pagas. É obrigação do locador fornecê-lo.

Notificar o locador nos casos de turbação de terceiros

Se alguém afirma ter direitos sobre a coisa que o locatário usa, deve-se entrar em contato com o locador. O locador tem então a obrigação de livrar o locatário dos embaraços causados por terceiros, quando esses são fundados em direito. Assim, se alguém surge afirmando ser o proprietário da coisa é o locador que deve enfrentá-lo, inclusive perante tribunais. Em relação a desavenças com vizinhos (sem que o vizinho afirme ter algum direito sobre a coisa) o locatário deve resolver o problema sozinho.

Restituir a coisa no estado em que a recebeu

O locatário deve restituir a coisa do modo como a recebeu. Por isso são comuns vistorias no começo do contrato de locação e em seu fim.
No caso de locação de imóveis, isso significa que lâmpadas queimadas devem ser trocadas, objetos quebrados repostos e paredes pintadas, tudo por conta do locatário. Se foram colocados quadros na parede, os furos deixados por pregos devem ser tapados. As deteriorações naturais, esperadas para a coisa, são desconsideradas. Assim, em pisos de madeira, pequenos desgastes são esperados. Dobradiças mais flexíveis em armários também. Estas deteriorações não exigem reparos por parte do locatário.
Fontes: Exemplos retirados do quinto volume do Curso de Direito Civil de Washington de Barros Monteiro (com revisão de C. A. D. Maluf e R. B.T. da Silva). Código Civil: art. 568, 569; 964 VI; 1467 II. Lei n. 8245/91. Art. 23 V.