Dúvidas de Compra e Venda: Respostas

Dúvidas de Compra e Venda: Respostas

1. O que é Contrato de Compromisso de Compra e Venda?
R: É um documento provisório através do qual as partes obrigam-se a assinar um documento definitivo que no caso é a escritura pública feita por um tabelião. Neste contrato o vendedor é chamado de promitente-vendedor e o comprador de compromissário-comprador.

2. O que este contrato deve conter?
R: A qualificação e endereço das partes; a descrição e localização precisa do imóvel; o valor do mesmo, a forma, local e o prazo de pagamento; o número da matrícula no registro de imóvel; o número do contribuinte na prefeitura municipal competente; Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas; Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio. Este contrato deverá ser assinado pelo comprador, vendedor e por duas testemunhas. Caso o vendedor seja casado, a mulher dele também deverá assinar o contrato. Após as assinaturas o contrato deverá ser registrado no RGI.

3. Quem paga a comissão do corretor e qual é o valor?
R: A comissão é de 6% sobre o valor de venda do imóvel e deve ser paga pelo vendedor do imóvel.

4. O que são vícios?
R: São problemas que tornam o bem imóvel impróprio ou inadequado ao fim a que se destina, ou lhe diminua o valor.

5. Quais os prazos para reclamar os vícios existentes no imóvel?
R: De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, para vícios aparentes ou de fácil constatação o prazo é de 90 dias, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem; Para vícios ocultos o prazo é de 90 dias, iniciando a contagem do prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.

6. O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer à liquidação antecipada das parcelas?
R: Na liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, é assegurado ao consumidor a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

7. Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?
R: Ao concluir os pagamentos, providencie a Escritura Definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc. Em seguida registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel; Após, peça por escrito na Prefeitura, a alteração do imposto territorial para seu nome e seu endereço.

8. O que poderá ser cobrado do comprador no atraso do pagamento da prestação?
R: Poderá ser cobrado do comprador inadimplente, a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas partes.

9. Na compra de imóvel, qual é o percentual permitido para multa moratória?
R: As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação, pois se trata de uma relação de consumo, como determina o CDC.

10. Qual a limitação dos juros legais?
R: O Código Civil, em seu artigo 1.063 estabelece que a taxa de juros legais seja de 6% (seis por cento) ao ano, devidos por força de lei, ou quando as partes os convencionarem sem taxa estipulada. É vedado estipular taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal, ou seja, superiores a 12% ao ano nos termos do Decreto 22.626/33 e do artigo 192 da Constituição Federal.

11. Pode haver cláusula no contrato prevendo a perda dos valores pagos em caso de rescisão?
R: Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. (veja artigo 53 da Lei n 8.078/90).

12. O que é contrato de promessa de cessão de direitos?
R: Ocorre esse contrato quando alguém transfere os direitos que tem sobre um imóvel antes de efetuar a escritura de compra e venda, e seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

13. Como pode ser feita essa transferência?
R: O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro. (veja artigo 31 da Lei 6766/79).

14. É obrigatória a anuência do proprietário anterior no contrato de promessa de cessão?
Não. Porém, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão, pois uma vez registrada sem anuência, o Oficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias. (veja artigo 31, §1 e § 2 da Lei 6766/79)

15. Pode ser feita venda de imóvel por procuração?
R: Sim. Essa procuração deve ser pública e deverá conter todos os poderes para tal.

16. Qual a diferença entre "matrícula mãe" e "matrícula individualizada"?
R: A matrícula "mãe" se refere a um empreendimento como um todo, ou seja, um loteamento, um condomínio e etc. Após feito o empreendimento as unidades autônomas, como os apartamentos, os terrenos ou casas, receberão uma matrícula cada um com identificação individualizada.

17. O que é laudêmio?
R: É o imposto pago devido à União, proprietária direta, quando da alienação de propriedade imobiliária usufruída em regime de enfiteuse.

18. O que é o foro?
R: É o imposto pago anualmente à União, relativo aos imóveis sob o regime de aforamento.

19. O que é RIP?
R: É o numero de identificação do imóvel junto ao patrimônio da União.