segunda-feira, 24 de junho de 2013

Uma voz clama no deserto: Fé na ousadia de Deus! (Mc 1,1-8) - Odete Adriano

Uma voz clama no deserto: Fé na ousadia de Deus! (Mc 1,1-8) - Odete Adriano
O "evangelho" de Jesus não vem dos palácios
Os primeiros versos do Evangelho segundo Marcos retomam a profecia do Antigo Testamento e a conduzem ao Novo, ao evento do Espírito. O Espírito perfaz o novo! Marcos ressalta que Jesus Cristo, o Filho de Deus, é a Boa Nova da salvação para a humanidade. Como o mensageiro antigo (Isaías 52,7), João Batista proclama o alegre anúncio, que culmina em Jesus (Marcos 1,14-15) e ressoa nas comunidades cristãs como apelo a anunciar a mensagem de libertação no mundo inteiro (Marcos 13,10; 14,9).
Sabe-se que, para o evangelista, as palavras e ações de Jesus são "evangelho". "Evangelho" é uma palavra que era utilizada pelas autoridades para anunciar as suas ações. Contudo, para o evangelista Marcos, o "evangelho" de Jesus não vem dos palácios, mas da periferia de Nazaré (W. Marxen). O evangelho é alegria, não é imposto, como o evangelho imperial. Aqui nos é apresentado Jesus Cristo como "Filho de Deus", uma expressão que é central para o Evangelho segundo Marcos (cf. Marcos 1,11; 15,39).
Em seguida, Marcos 1,2-8 apresenta o precursor, João Batista. Jesus está na linha da profecia! João Batista é o profeta anunciado em Isaías. Restaura Israel a partir do deserto, como Moisés o fez com o povo que saiu do Egito, como tinha sido a prática de Elias no Horebe. João Batista, o profeta, tem seu foco no deserto. Para a história de Israel, o deserto é símbolo de vida, de resistência, vida restaurada, nova.
A profecia de João Batista apela à conversão, ao arrependimento. Isso é antiga tradição profética. O arrependimento é o eixo da renovação.
 
Fé na renovada ousadia de Deus e olhos fixos no futuro
O povo de Deus sempre teve os olhos fixos no futuro, com esperança na vinda definitiva do Senhor (Isaías). Marcos nos chama a olhar à nossa volta e enxergar dentro de nossa história a vinda de Deus: João é o novo Elias (1 Reis 1,8), isto é, a profecia que volta a ser proclamada, o povo se reúne e se organiza para recomeçar como nos tempos do "deserto", enquanto os poderosos se abalam por se sentirem desmascarados (Mateus 3,7). Em Jesus de Nazaré, é Deus mesmo quem opera a restauração das pessoas.
Assim como se deu com Elias, João foi perseguido e morto covardemente, mas a palavra ressurge em Jesus (Marcos 1,14-15; 6,16). Também Jesus foi perseguido e assassinado, mas a caminhada da Palavra prossegue com seus discípulos e discípulas.
Ouvir de Elias, de João, de Jesus... é ouvir falar da renovada ousadia de Deus, a ousadia da liberdade, que não aceita calar-se nunca, nem teme os poderosos do mundo. Sempre de novo a Palavra ressurge para anunciar que são possíveis "novos céus e nova terra" (2 Pedro 3,13; Marcos 1,9-13; 9,2-13). A Palavra volta a levantar-se para denunciar os obstáculos que se antepõem ao propósito de Deus e proclamar que só há uma maneira de viver nessa nova realidade: "endireitar" os caminhos, reconhecer os erros pessoais e coletivos, refazer as relações pelo perdão, a igualdade e a partilha (Lucas 3,10-14). Aí, sim, o "deserto" se transforma em larga estrada, em jardim do Senhor.
O deserto era o lugar onde frequentemente se refugiava quem se sentia à margem do sistema e se punha na oposição. Lá estavam os essênios, pessoas que romperam com o templo e se consideravam vanguarda do novo povo. Para lá se dirigia quem se proclamava profeta ou messias e pretendia organizar a resistência popular. Por lá andavam guerrilheiros (sicários, zelotas) e bandidos. O movimento de João é de protesto e resistência, por isso foi preso e morto. Herodes o temia.
Batismos e rituais de purificações eram práticas comuns no ambiente dos fariseus e dos essênios. No movimento de João não são os sacrifícios que purificam do pecado, mas a confissão e o arrependimento, a mudança de vida. O povo não peregrina em direção ao templo, mas sai das cidades, como num êxodo, em direção ao deserto. É como se fosse preciso sair de novo do Egito, "a casa da servidão". E, pelo Jordão, entrar na Terra Prometida. Sob a expressão "remissão dos pecados" está escondida a antiga esperança da "remissão das dívidas" prevista para o Ano do Jubileu (Levítico 25). O novo tempo anunciado por João é a possibilidade, com Jesus, de restauração radical da convivência do povo em sociedade, segundo os ideais da igualdade e da justiça. Para isso é que se prevê a "imersão" (batismo) no Espírito Santo. Será como passar pelo fogo (Mateus 3,11; Malaquias 3,2) que purifica e destrói, para que algo novo possa surgir. Essa novidade era esperada desde o final do exílio na Babilônia e é dela que falavam profetas e profetisas no grupo de discípulos de Isaías (Is 40-66).
 
Deus sabe o caminho que devemos andar
João Batista, o precursor, propõe a conversão como meio para preparar o caminho do Senhor e acelerar a chegada de um mundo novo de justiça. Deus caminha pelo deserto da história, ensinando-nos a endireitar as veredas através de gestos solidários de amor e paz.
Dietrich Bonhoeffer dizia: "Eu não entendo os Teus caminhos, Senhor. Mas Tu sabes os caminhos que devo andar!" E é verdade! Deus sabe o caminho que devemos andar. Sabe, quanto mais procuro vivenciar e entender as coisas que Deus quer de mim, mais me surpreende o quanto Deus vem ao meu, ao nosso encontro nas áreas mais essenciais e carentes da vida: "significado, pertencimento, saúde, liberdade e comunidade". É que Deus - que é um Deus de amor e, consequentemente, de salvação - vem ao nosso encontro nas áreas mais necessitadas da existência humana e comunitária.
Por isso, "Ficai atentos, preparem-se". Ficai Atentos! A Esperança não pode esmorecer, mas resistir. Esperança Teimosa! Nascida do discernimento. Construída mesmo no tempo de sofrimento e esmorecimento! O tempo que vivemos é tempo de resistir pela solidariedade ao egoísmo e ao individualismo que nos consomem. Ser sensível é ser humano! Olhar o mundo sem indiferença. Com compaixão e afeto que movam à transformação! Vivamos intensamente este tempo! Pois este período nos  ensina: Não canse de esperar, o que esperamos vai chegar!

domingo, 23 de junho de 2013

Cancion Para Mi America

Canción para mi América (Daniel Viglietti)
Dale tu mano al indio Dale que te hará bien
Y encontrarás el camino Como ayer yo lo encontré
Dale tu mano al indio Dale que te hará bien
Te mojara el sudor santo De la lucha y el deber
La piel del indio te enseñará Toda las sendas que habrás de andar
Manos de cobre te mostrarán Toda la sangre que has de dejar
Dale tu mano al indio Dale que te hará bien
Y encontrarás el camino Como ayer yo lo encontré
Es el tiempo del cobre Mestizo, grito y fusil
Si no se abren las puertas El pueblo las ha de abrir
América esta esperando Y el siglo se vuelve azul
Pampas, ríos y montañas Liberan su propia luz
La copla no tiene dueño Patrones no más mandar
La guitarra americana Peleando aprendió a cantar
Dale tu mano al indio Dale que te hará bien

" Todas las voces " Mercedes Sosa


sexta-feira, 21 de junho de 2013

“Esteja sobre nós a bondade do nosso Deus Soberano. Consolida, para nós, a obra de nossas mãos; consolida a obra de nossas mãos”! Salmos 90:17

Seja você mesm@


 Se você está procurando crescer, observe os outros, mas jamais procure agir exatamente como eles. Cada pessoa tem um caminho diferente nesta vida. Não nos transformamos em mestres porque sabemos repetir o que os mestres fazem, mas porque aprendemos a pensar por nós mesmos. Descubra sua própria luz ou passará o resto da vida sendo um pálido reflexo da luz alheia.
Esse princípio de vida é fundamental para o seu crescimento profissional dentro de uma empresa. Até que ponto você deve pedir ajuda ao seu gerente ou diretor? Até que ponto o seu comportamento não está fazendo com que você seja apenas uma sombra no seu ambiente de trabalho e, quem sabe, também na vida familiar?
 
Assumir a responsabilidade pelo que faz e sentir-se seguro para tomar as próprias decisões é um processo de aprendizado, que deve ser praticado. É importante que você siga o exemplo das pessoas a quem respeita, confia e admira, mas vai chegar o momento em que você terá de ser você mesmo e tomar suas próprias decisões. Só assim poderá crescer e descobrir a sua capacidade! Você não vai se transformar em gerente porque copia o que o seu gerente faz. É preciso que você aprenda a pensar e a agir por você mesmo.
 
 

domingo, 16 de junho de 2013

O ser humano como nó de relações totais

 

 
    Em 1845 Karl Marx escreveu suas famosas 11 teses sobre Feurbach, publicadas somente em 1888 por Engels. Na sexta tese Marx afirma algo verdadeiro mas reducionista:”A essência humana é o conjunto das relações sociais”. Efetivamente não se pode pensar a essência  humana fora das relações sociais. Mas ela é muito mais que isso pois resulta do conjunto de suas relações totais.
Descritivamente, sem querer definer a essência humana, ela emerge como um nó de relações voltadas para todas as direções: para baixo, para cima, para dentro e para fora. É como um rizoma, aquele bulbo com raízes em todas as direções. O ser humano se constrói na medida em que ativa este complexo de relações, não somente as sociais.
Em outros termos, o ser humano se caracteriza por surgir como  uma abertura ilimitada: para si mesmo, para o mundo, para o outro e para a totalidade. Sente em si uma pulsão infinita, embora encontre somente objetos finitos. Daí a sua permanente implenitude e insatisfação. Não se trata de um problema psicológico que um psicanalista ou um psiquiatra possa curar. É sua marca distintiva, ontologógica, e não um defeito.
Mas aceitando a indicação de Marx, boa parte da construção  do humano se realiza, efetivamente, na sociedade. Daí a importância de considerarmos qual seja a formação social que melhor cria as condições para ele poder desabrochar mais plenamente nas mais variadas relações.
Sem oferecer as devidas mediações, diria que a melhor formação social é a democracia: comunitária, social, representativa, participativa, debaixo para cima e que inclua a todos sem exceção. Na formulação de Boaventura de Souza Santos, a democracia deve ser ser sem fim. Temos a ver com um projeto aberto, sempre em construção que começa nas relações dentro da família, da escola, da comunidade, das associações, dos movimentos, das igrejas e culmina na organização do estado.
Como numa mesa, vejo quatro pernas que sustentam uma democracia mínima e verdadeira, como tanto acentuava em sua vida Herbert de Souza (o Betinho) e que juntos em conferências e debates, procurávamos difundir entre prefeitos e lideranças populares.
A primeiro perna reside na participação: o ser humano, inteligente e livre, não quer ser apenas beneficiário  de um processo mas ator e participante. Só assim se faz sujeito e cidadão. Esta participação deve vir de baixo para não excluir ninguém.
A segunda perna consiste na igualdade. Vivemos num mundo de desigualdades de toda ordem. Cada um é singular e diferente. Mas a participação crescente em tudo impede que a diferença se transforme em desigualdade e permite a igualdade crescer. É a igualdade no reconhecimento da dignidade de cada pessoa e no respeito a seus direitos que sustenta a justiça social. Junto com a igualdade vem a equidade: a proporção adequada que cada um recebe por sua colaboração na construção do todo social.
A terceira perna é a diferença. Ela é dada pela natureza. Cada ser, especialmente, o ser humano, homem e mulher, é diferente. Esta deve ser acolhida e respeitada como manifestação das potencialidades próprias das pessoas, dos grupos e das culturas. São as diferenças que nos revelam que podemos ser humanos de muitas formas, todas elas humanas e por isso merecedoras de respeito e de acolhida.
A quarta perna se dá na comunhão: o ser humano possui subjetividade, capacidade de comunicação com sua interioridade e com a subjetividade dos outros; é um  portador de valores como  solidariedade, compaixão, defesa dos mais vulneráveis e de diálogo com a natureza e com a divindade. Aqui aparece a espiritualidade como aquela dimensão da consciência que nos faz sentir parte de um Todo e como aquele conjunto de valores intangíveis que dão sentido à nossa vida pessoal e social e também a todo o universo.
Estas quatro pernas  vem sempre juntas e equilibram a mesa, vale dizer, sustentam uma democracia real. Ela nos educa a sermos co-autores da construção do bem comum; em nome dele aprendemos a limitar nossos desejos por amor à satisfação dos desejos coletivos.
Esta mesa de quatro pernas não existiria se não estivesse apoiada no chão e na terra. Assim a democracia não seria completa se não  incluisse a natureza que tudo possibilita. Ela fornece a base físico-química-ecológica que sustenta a vida e a cada um de nós.  Pelo fato de terem valor em si mesmos, independente do uso que fizermos deles, todos os seres são portadores de direitos. Merecem continuar a existir e a nós cabe respeitá-los eentendê-los como concidadãos. Serão incluidos numa democracia sem fim sócio-cósmica. Esparramdo em todas estas dimensões realiza-se o ser humano na história, num processo ilimitado e sem fim.
Leonardo Boff é autor de O destino do homem e do mundo, Vozes 2000.

Quando Chapeuzinho é filha de advogad@

Chapeuzinho vermelho, filha de advogad@

– Chapeuzinho Vermelho, vá até a floresta levar doces para a Vovó que está doente, mas cuidado! Lá existe um grande lobo mau.
E a menina, filha de advogado, responde:
– Mãe, fique sabendo que: Abandono de idosos é crime, por isso traga a Vovó para morar conosco; Eu não posso ir para a floresta sozinha porque o Estatuto da Criança não permite, ainda mais sabendo que lá tem lobo... E tem mais. Se a Vovó está doente, não pode comer somente doces.

pra rir um pouco

UM DEVOGADO DOS BÃO
Dizem que aconteceu em Minas Gerais, em Ubá, cidade onde nasceu o genial compositor Ary Barroso.
Na cidade havia um senhor, cujo apelido era Cabeçudo. Nascera com uma cabeça grande, dessas cuja boina dá pra botar dentro, fácil, fácil, uma dúzia de laranjas. Mas fora isso, era um cara pacato, bonachão e paciente.
Não gostava, é claro, de ser chamado de Cabeçudo, mas desde os tempos do grupo escolar, tinha um chato que não perdoava.
Onde quer que o encontrasse, lhe dava um tapa na cabeça e perguntava:
... 'Tudo bom Cabeçudo'?
O Cabeçudo, já com seus quarenta e poucos anos, e o cara sempre zombando dele.
Um dia, depois do milésimo tapão na sua cabeça, o Cabeçudo meteu a faca no zombeteiro e matou-o na hora.
A família da vítima era rica; a do Cabeçudo, pobre.
Não houve jeito de encontrar um advogado pra defendê-lo, pois o crime tinha muitas testemunhas.
Depois de apelarem pra advogados de Minas e do Rio, sem sucesso algum, resolveram procurar um tal de 'Zé Caneado', advogado que há muito tempo deixara a profissão, pois, como o próprio apelido indicava, vivia de porre.
Pois não é que o 'Zé Caneado' aceitou o caso? Passou a semana anterior ao julgamento sem botar uma gota de cachaça na boca!
Na hora de defender o Cabeçudo, ele começou a sua defesa assim:
- Meritíssimo juiz, honrado promotor, dignos membros do júri.
Quando todo mundo pensou que ele ia continuar a defesa, ele repetiu:
- Meritíssimo juiz, honrado promotor, dignos membros do júri.
Repetiu a frase mais uma vez e foi advertido pelo juiz:
- Peço ao advogado que, por favor, inicie a defesa.
Zé Caneado, porém, fingiu que não ouviu e:
- Meritíssimo juiz, honrado promotor, dignos membros do júri.
E o promotor:
- A defesa está tentando ridicularizar esta corte!
O juiz:
- Advirto ao advogado de defesa que, se não apresentar imediatamente os seus argumentos... Foi cortado por Zé Caneado, que repetiu: - Meritíssimo juiz, honrado promotor, dignos membros do júri.
O juiz não agüentou:
- Seu moleque safado, seu bêbado irresponsável, está pensando que a justiça é motivo de zombaria? Ponha-se daqui pra fora, antes que eu mande prendê-lo.
Foi então que o Zé Caneado disse: -Senhoras e Senhores jurados, esta Côrte chegou ao ponto em que eu queria chegar...
Vejam que, se apenas por repetir algumas vezes que o juiz é meritíssimo, que o promotor é honrado e que os membros do júri são dignos, todos perdem a paciência, consideram-se ofendidos e me ameaçam de prisão..., pensem então na situação deste pobre homem, que durante quarenta anos, todos os dias da sua vida, foi chamado de Cabeçudo!
Cabeçudo foi absolvido e o Zé voltou a tomar suas cachaças em paz.
Moral da história:Mais vale um 'Bêbado Inteligente' do que um 'Alcoólatra Anônimo'!

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quinta-feira, 13 de junho de 2013

boa noite




 
 
"A ordem das árvores não altera o passarinho
Naquele pessegueiro mora um curió
Em todo jasmineiro tem sempre um rouxinol
Toda paineira carrega um bem-te-vi
Tem sempre um jatobá que gosta de colibri .... "
Eu e Sonia Mota, amiga querida.
 
 

Dicas de uso de sapato


Testamentos

Testamentos: o que é importante saber sobre o assunto?

Neste guia trataremos de uma das partes da sucessão de bens: os testamentos
Em um primeiro momento, quando perdemos entes próximos e queridos, não pensamos em questões legais ou divisões de bens. No entanto, posteriormente, essas questões acabam surgindo.
Devido à abrangência do assunto, elaboramos guias que podem ajudar a esclarecer alguns pontos, começando pelos testamentos.
Lembrando que para casos específicos e mais informações é necessário consultar um advogado.

Testamentos

Qual é o procedimento para se escrever um testamento e quando ele deve ser feito? Devo pedir alguma orientação?

A pessoa que possui uma herança para ser dividida após a sua morte tem a opção de fazer um testamento como uma declaração de última vontade em vida para partilhar seus bens. Com relação a uma orientação, poderá ser requisitada a um advogado.

Quais os tipos de testamentos existentes?

  • Testamento Público:
Normalmente é oral e o testador diz ao tabelião como será feita a distribuição dos bens;
O tabelião transcreve o desejo do testador manual ou mecanicamente em seu livro de notas e depois lê as declarações em voz alta  na presença de 5 testemunhas.
  • Testamento Cerrado:
Esta não é uma forma prática de se fazer um testamento devido ao processo de cerramento, já que somente a apresentação do envelope totalmente lacrado e sem nenhuma forma de violação é que tornará válida transmissão dos bens;
Pode ser escrito pelo testador ou por qualquer pessoa a seu pedido, de forma manual, mecânica ou digitada (neste caso, as folhas devem ser numeradas e conter a assinatura do testador em todas elas);
Como a leitura do testamento aos que estiverem presentes é essencial, o testamento não poderá tratar de bens caso o testador não saiba ler;
Depois de escrito, o documento deve ser assinado pelo testador ou pela pessoa que escreveu e levado ao tabelião para aprovação, na presença de duas testemunhas;

Assim, será feito um auto de aprovação escrito após a última palavra da folha de testamento:

Feito isso, o auto será lido para todos os presentes, costurado dentro do envelope e lacrado (geralmente com uma cera com o símbolo do cartório). Uma cópia do auto, ficará no cartório;
O testador poderá entregar o envelope a um advogado ou a uma pessoa de confiança (forma mais segura) para levá-lo, após a morte, ao Juiz de Direito, que fará a abertura e o exame externo para ver se não há tentativa ou violação.
  • Testamento Particular:
Pode ser escrito de próprio punho ou mecanicamente;
Caso seja manual, ele deveser lido e assinado por quem o escreveu na presença de, pelo menos,  três testemunhas;
Se for feito mecanicamente, o documento não poderá conter rasuras ou espaços em branco e deve ser lido pelo testador na presença das testemunhas e assinado por ele;
No testamento particular, os herdeiros legítimos serão citados e uma audiência será marcada designada para comprovar a validade do testamento.
  • O Codicilo:
Hoje em dia, mesmo mantido na revisão do Código Civil publicada em 2002, o Codicilo está praticamente em desuso;
O Codicilo é um escrito particular, sem maiores formalidades, que traz instruções de menor importância, atos de última vontade e de interesse mais pessoal para serem adotadas após a morte do testador, inclusive quanto ao seu enterro;

Diferença entre testamento e codicilo:

A diferença deste em relação ao testamento está no conteúdo. No Codicilo entram bens de pequeno valor e, no testamento, são dividos bens ou patrimônios maiores e possibilita que o testador disponha de até 50% de seus bens;

Quais são os bens que podem ser incluídos em um Codicilo?

  • No Código não há referência quanto a tipo ou valores, apenas cita como objetos de pequeno valor móveis, roupas e jóias de pouco valor e de uso pessoal;
  • No Codicilo, não poderá entrar um imóvel do falecido mesmo que tenha sido constado no documento;
  • Interesses de terceiros também devem ser respeitados porque ninguém pode dispor do que não é seu. O  interesse dos filhos também deve se levado em conta, já que é deles por direito metade dos bens do falecido, inclusive os de menor valor.

O que são testamentos especiais?

São testamentos feitos em condições de exceção e têm características especiais, como por exemplo:
  • Testamentos Marítimo e Aeronáutico
Apesar de não ser muito utilizado hoje em dia, as regras para esses dois testamentos são semelhantes;
São testamentos feito a bordo de navios e aeronaves de guerra ou de transporte, em locomoção, durante as viagens;
Diante de perigo ou possibilidade do navio afundar ou da aeronave cair, o testamento será registrado no diário de bordo. No caso do navio o testamento será feito diante do comandante e de duas testemunhas, obedecendo-se as regras do testamento público ou particular cerrado.
Em aeronave, o comandante irá escolher alguém para registrar as ordens do testador;
Em circunstâncias excepcionais, o juiz poderá aceitar o testamento sem testemunhas e o comandante ficará com a guarda do documento. Esses testamentos expiram em 90 dias, caso o testador não morra na viagem ou nesse período.
  • Testamento Militar
Esse testamento só pode ser feito em situação de guerra, por militares e pessoal a serviço das forças armadas, caso o testador não possa elaboraro testamento em condições normais;

São três as formas dele ser feito:

  • Igual ao testamento público
Na presença do comandante ou oficial graduado;
  • Igual ao testamento particular ou cerrado
Diante de duas testemunhas, de um auditor ou oficial;
  • De forma verbal, em campo de batalha
Deve ser feito diante de duas testemunhas, que têm a incumbência de transcrever essas instruções posteriormente, assinar o documento e apresentá-lo ao auditor.

Advogada consultada: Liana Ap. Paulucci da Silva - OAB/SP n° 52.888

Referências:

http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/2974/O-Novo-Codigo-Civil-e-os-tipos-de-testamento

http://www.artigonal.com/direito-artigos/o-testamento-cerrado-1437685.html

Vai alugar um imóvel? Fique atento aos direitos e deveres

A falta de conhecimento sobre direitos e obrigações pode levar a uma série de problemas durante todo o processo de locação de um imóvel, tanto para o inquilino, quanto para o proprietário. Por isso, é importante esclarecer qual é o papel de cada um no fechamento do contrato, na estadia e até mesmo na devolução das chaves.
Começando pelas cobranças básicas, o advogado especialista em Direito Imobiliário, Rodrigo Karpat, explica que o pagamento de contas extraordinárias, como IPTU, reformas que interessem à estrutura geral do imóvel, instalação de equipamento de segurança e indenizações trabalhistas ocorridas antes da locação, por exemplo, são obrigações do proprietário. “Na realidade, na lei consta que o pagamento do IPTU cabe ao dono do imóvel, mas é uma praxe de mercado que essa despesa seja repassada ao inquilino”, diz o advogado. Portanto, vale a pena estar bem atento às especificações do contrato antes de assiná-lo.
De acordo com o especialista, o inquilino fica responsável pelas contas ordinárias, que são o caso dos gastos de consumo de água e esgoto, gás, e energia das áreas de uso comum e manutenção de elevador.
“O locador deve entregar o apartamento em perfeitas condições de uso”, diz Karpat. Neste cenário, é importante que conste no contrato um laudo fotográfico do local no momento da entrega, para que seja comprovado com as condições na época da devolução. No documento devem estar especificados todos os itens e verificados torneiras, encanamentos e tomadas. “O inquilino tem alguns dias para perceber os objetos que precisam ser consertados. Por isso, devem prestar muita atenção nos primeiros dias de locação”, informa o advogado.

Consertos
É preciso estar atento com os gastos relacionados a consertos. “O novo morador deve cuidar do conserto de novos problemas, seja no apartamento ou na casa”, diz Karpat, “No caso de um telhado quebrado em função da idade do prédio ou de uma manutenção malfeita, é o dono do imóvel quem arcará com os custos”.
De acordo com o especialista, em tese, a lei diz que o proprietário deve ressarcir os gastos do inquilino com melhorias necessárias no apartamento. “Geralmente, o contrato exige que o dono seja comunicado antes das obras serem feitas, para que ele não seja surpreendido com despesas”, ressalta.

locação

Usar a coisa de acordo com os fins convencionados

Ao realizar uma locação, o locatário pretende usar uma coisa que não lhe pertence por determinado período.
Quando recebe a coisa do locador torna-se possuidor dela. Ter a posse significa ser quem usa um objeto de fato. Quem tem posse de algo não é dono, mas conta com alguns “privilégios”. Por exemplo, pode reter a coisa enquanto durar o contrato, aproveitar de seus benefícios e defendê-la mediante ação judicial chamada interdito possessório (caso alguém o ameace enquanto usa a coisa).

Benfeitorias no imóvel alugado: Quem paga?

O locatário poderá realizar benfeitorias no imóvel. Por benfeitorias entendem-se, juridicamente, as obras destinadas a conservar, melhorar ou embelezar o imóvel. Se a obra for necessária à conservação, destinando-se a evitar a deterioração, o locatário que a realizar poderá pleitear indenização, mesmo que não tenha sido autorizada pelo locador. Aí se inserem reparos necessários no telhado de uma casa alugada, ou na instalação hidráulica e elétrica de um apartamento, por exemplo. Antes de realizar os reparos, entretanto, o locatário deve notificar o locador, pedindo por autorização. Importante é notificar. A anuência ou não do proprietário, provado o caráter de “necessária” da benfeitoria, torna-se secundária. “Benfeitoria necessária”, aliás, é como os juristas costumam chamar este tipo de benfeitoria, nos termos da lei.
Se a obra se destina apenas a melhorar o imóvel, aumentando-lhe a funcionalidade, o locatário também poderá pleitear indenização, desde que tenha sido autorizado a realizá-la pelo locador. Instalar grades de proteção nas sacadas ou mesmo fechá-las, transformando-as em varanda, são hipóteses de obras comumente interpretadas assim. Aqui os juristas costumam falar em “benfeitorias úteis”.
Nas situações de obras necessárias à conservação do imóvel, o locatário tem direito de retê-lo enquanto não for reembolsado pelos custos, mesmo que não tenha sido autorizado pelo locador – mas desde que o tenha notificado. É conveniente, então, fazer diferentes orçamentos, optar pelo mais em conta e guardar comprovante de pagamento, que permita evidenciar o montante gasto com o serviço.
No caso de obras destinadas à melhora do imóvel, a retenção em caso de não reembolso somente é possível se as obras tiverem sido autorizadas.
Finalmente, as obras realizadas apenas para embelezamento do imóvel não autorizam indenizações, mas podem ser destacadas pelo locatário ao fim da locação, desde que isso não venha a afetar a estrutura do imóvel. São as ditas “benfeitorias voluptuárias”, palavrão que designa obras de simples estética, como detalhes de decoração.

Mudança de destinação da coisa

Ao usar a coisa, o locatário não pode desvirtuar sua função. Caso contrário, o locador poderá pedir a resolução do contrato (seu fim) e ainda entrar com ação de perdas e danos. Por exemplo, se o locatário alugou um imóvel residencial, deve usá-lo para moradia. Não pode transformar o prédio residencial em casa de comércio, ou pensão, cortiço, escola, centro espírita, hospital. Do mesmo modo, caso tenha locado imóvel com finalidades comerciais, não poderá transformá-lo em habitação. Assim, não poderá transformar barbearia em residência.
A finalidade indicada no contrato deve ser mantida: é vedada mudança não consentida de destinação. Não se pode, por exemplo, instalar máquina de beneficiamento de algodão em lugar alugado apenas para armazenamento.
Não se costuma, contudo, interpretar como mudança de destinação, por exemplo, os casos em que um médico, ou dentista, ou advogado mantêm em sua residência o próprio consultório ou escritório. O mesmo se aplica quando alguém da família do locatário instala instituto de beleza num dos cômodos da moradia, ou quando se utiliza sala da residência para oferecer aulas particulares ou exerce-se profissão não comercial.

Usar a coisa como se fosse sua

Além de usar as coisas segundo os fins contratualmente determinados, o locatário deve usar a coisa como se fosse sua. Isso significa que ele deve zelar pela coisa e procurar conservá-la. Não pode destruí-la ou depredá-la. Se estragar algo, deve procurar reparar. No caso de prédios urbanos, é expresso que pequenos reparos para problemas que não decorram do tempo e do uso devem ser feitas pelo locatário.
O locatário não deve abandonar a coisa de modo a possibilitar invasões. Também não pode subdividi-la, por exemplo, criando paredes e aumentando o número de cômodos, já que assim, o imóvel perderia suas proporções iniciais o que, em longo prazo, poderia ser desvantajoso. Evidentemente essas reformas podem ser feitas. Caso concorde o locador.
Se o locatário fere o dever de usar a coisa como se fosse sua, é possível haver rescisão do contrato de locação de imóvel (se for o caso) e indenização em relação aos prejuízos que causou.

Responsabilidade em caso de incêndio

Em caso de incêndio no prédio locado, o locatário deverá responder na hipótese de não conseguir provar caso fortuito ou força maior (ou seja, que o incêndio se deu independentemente de sua culpa e que não poderia ter sido evitado de qualquer modo), vício de construção ou propagação do fogo originada em outro prédio. Em primeiro momento, presume-se a culpa do locatário, admitindo-se, contudo, prova em contrário.

Pagar pontualmente o aluguel

O locatário deve pagar o aluguel no prazo, modo, local e valor estipulado. Deve pagar sempre. Mesmo que não tenha usado a coisa no período ou esteja aguardando providências do locador em relação a alguma reforma necessária.
O pagamento é feito na época prefixada. Se não houve nada acordado, no caso de imóveis urbanos, há o costume de se efetuar o pagamento até o dia 5 de cada mês e, segundo lei atual, o aluguel, nesses imóveis urbanos, vence até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. Assim, por exemplo, o aluguel do mês de setembro deve ser pago até o dia 05 de outubro próximo.
O locador tem garantias para o caso de não pagamento pelo locatário. Essas serão tratadas em texto que abarca, também, a ação de despejo.
O recibo do aluguel pago é obrigatório e deve conter a descrição das parcelas de aluguel pagas. É obrigação do locador fornecê-lo.

Notificar o locador nos casos de turbação de terceiros

Se alguém afirma ter direitos sobre a coisa que o locatário usa, deve-se entrar em contato com o locador. O locador tem então a obrigação de livrar o locatário dos embaraços causados por terceiros, quando esses são fundados em direito. Assim, se alguém surge afirmando ser o proprietário da coisa é o locador que deve enfrentá-lo, inclusive perante tribunais. Em relação a desavenças com vizinhos (sem que o vizinho afirme ter algum direito sobre a coisa) o locatário deve resolver o problema sozinho.

Restituir a coisa no estado em que a recebeu

O locatário deve restituir a coisa do modo como a recebeu. Por isso são comuns vistorias no começo do contrato de locação e em seu fim.
No caso de locação de imóveis, isso significa que lâmpadas queimadas devem ser trocadas, objetos quebrados repostos e paredes pintadas, tudo por conta do locatário. Se foram colocados quadros na parede, os furos deixados por pregos devem ser tapados. As deteriorações naturais, esperadas para a coisa, são desconsideradas. Assim, em pisos de madeira, pequenos desgastes são esperados. Dobradiças mais flexíveis em armários também. Estas deteriorações não exigem reparos por parte do locatário.
Fontes: Exemplos retirados do quinto volume do Curso de Direito Civil de Washington de Barros Monteiro (com revisão de C. A. D. Maluf e R. B.T. da Silva). Código Civil: art. 568, 569; 964 VI; 1467 II. Lei n. 8245/91. Art. 23 V.

Glossário


 

Pró-soluto - a título de pagamento
Pró-solvendo - quantia destinada a um pagamento
Ad corpus - por corpo, pelo todo - expressão usada para que se venda um imóvel sem que se meça sua área. (se opõe a venda ad mensuram)
Ad mensuram - de acordo com a medida - alienação de imóveis com limites, encerrando área certa.
Sine qua non - sem a qual não (referindo-se à condição essencial à realização de um ato).
Evicção - Perda total ou parcial de um bem, sofrida pelo adquirente, em consequência de reivindicação judicial promovida pelo verdadeiro dono ou possuidor.
Pro - rata - proporcional
Pro - rata - die - proporcional aos dias
Pro - rata - temporis - proporcional ao tempo
De cujus - o falecido
Espólio - conjunto de bens que integram o patrimônio deixado por pessoa falecida e que serão partilhados no inventário, entre os herdeiros.
Vícios redibitórios - são aqueles capazes de anular judicialmente uma venda ou outro contrato comutativo em que a coisa negociada foi entregue com vícios ou defeitos ocultos, que impossibilitam o uso ao qual se destina, que lhe diminuem o valor.
Ação reipersecutória - Ação em que o autor reclama o que se lhe deve ou lhe pertence, e que se acha fora de seu patrimônio, inclusive interesses e penas convencionais
Óbices - Impedimento, embaraço, empecilho, obstáculo, estorvo.
Majorações dos aluguéis - aquilo que torna maior, aumenta. (ex: juros, correção, multa e etc.).

Dúvidas de Compra e Venda: Respostas

Dúvidas de Compra e Venda: Respostas
1. O que é Contrato de Compromisso de Compra e Venda?
R: É um documento provisório através do qual as partes obrigam-se a assinar um documento definitivo que no caso é a escritura pública feita por um tabelião. Neste contrato o vendedor é chamado de promitente-vendedor e o comprador de compromissário-comprador.
2. O que este contrato deve conter?
R: A qualificação e endereço das partes; a descrição e localização precisa do imóvel; o valor do mesmo, a forma, local e o prazo de pagamento; o número da matrícula no registro de imóvel; o número do contribuinte na prefeitura municipal competente; Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas; Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio. Este contrato deverá ser assinado pelo comprador, vendedor e por duas testemunhas. Caso o vendedor seja casado, a mulher dele também deverá assinar o contrato. Após as assinaturas o contrato deverá ser registrado no RGI.


3. Quem paga a comissão do corretor e qual é o valor?

R: A comissão é de 6% sobre o valor de venda do imóvel e deve ser paga pelo vendedor do imóvel.

4. O que são vícios?
R: São problemas que tornam o bem imóvel impróprio ou inadequado ao fim a que se destina, ou lhe diminua o valor.

5. Quais os prazos para reclamar os vícios existentes no imóvel?
R: De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, para vícios aparentes ou de fácil constatação o prazo é de 90 dias, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem; Para vícios ocultos o prazo é de 90 dias, iniciando a contagem do prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.

6. O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer à liquidação antecipada das parcelas?
R: Na liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, é assegurado ao consumidor a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

7. Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?
R: Ao concluir os pagamentos, providencie a Escritura Definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc. Em seguida registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel; Após, peça por escrito na Prefeitura, a alteração do imposto territorial para seu nome e seu endereço.

8. O que poderá ser cobrado do comprador no atraso do pagamento da prestação?
R: Poderá ser cobrado do comprador inadimplente, a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas partes.

9. Na compra de imóvel, qual é o percentual permitido para multa moratória?
R: As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação, pois se trata de uma relação de consumo, como determina o CDC.

10. Qual a limitação dos juros legais?
R: O Código Civil, em seu artigo 1.063 estabelece que a taxa de juros legais seja de 6% (seis por cento) ao ano, devidos por força de lei, ou quando as partes os convencionarem sem taxa estipulada. É vedado estipular taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal, ou seja, superiores a 12% ao ano nos termos do Decreto 22.626/33 e do artigo 192 da Constituição Federal.

11. Pode haver cláusula no contrato prevendo a perda dos valores pagos em caso de rescisão?
R: Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. (veja artigo 53 da Lei n 8.078/90).

12. O que é contrato de promessa de cessão de direitos?
R: Ocorre esse contrato quando alguém transfere os direitos que tem sobre um imóvel antes de efetuar a escritura de compra e venda, e seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

13. Como pode ser feita essa transferência?
R: O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro. (veja artigo 31 da Lei 6766/79).

14. É obrigatória a anuência do proprietário anterior no contrato de promessa de cessão?
Não. Porém, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão, pois uma vez registrada sem anuência, o Oficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias. (veja artigo 31, §1 e § 2 da Lei 6766/79)

15. Pode ser feita venda de imóvel por procuração?
R: Sim. Essa procuração deve ser pública e deverá conter todos os poderes para tal.

16. Qual a diferença entre "matrícula mãe" e "matrícula individualizada"?
R: A matrícula "mãe" se refere a um empreendimento como um todo, ou seja, um loteamento, um condomínio e etc. Após feito o empreendimento as unidades autônomas, como os apartamentos, os terrenos ou casas, receberão uma matrícula cada um com identificação individualizada.

17. O que é laudêmio?
R: É o imposto pago devido à União, proprietária direta, quando da alienação de propriedade imobiliária usufruída em regime de enfiteuse.

18. O que é o foro?
R: É o imposto pago anualmente à União, relativo aos imóveis sob o regime de aforamento.

19. O que é RIP?
R: É o numero de identificação do imóvel junto ao patrimônio da União.

DÚVIDAS: PERGUNTAS E RESPOSTAS

Dúvidas de Locação: Respostas1. Qual a documentação necessária para se alugar um imóvel?
I) Do locatário (inquilino):
Se for pessoa Física:
a) Cadastro preenchido.
b) Fotocópia da carteira de identidade (casal).
c) Fotocópia do CPF (casal).
d) Comprovante ou Declaração de Renda (fotocópia + original).
e) Ser maior de idade
f) Não possuir restrições de crédito.

Se for pessoa Jurídica:
a) Cadastro preenchido.
b) Fotocópia da carteira de identidade dos sócios.
c) Fotocópia do CPF dos sócios.
d) Fotocópias do contrato social e da última alteração contratual da empresa.
e) Cartão do CNPJ.

II) Dos fiadores:
Pessoa Física:
a) Cadastro preenchido.
b) Fotocópia da carteira de identidade (casal).
c) Fotocópia do CPF (casal).
d) Comprovante ou Declaração de Renda (fotocópia + original).
e) Comprovante da propriedade de dois imóveis através de certidão (matrícula) atualizada.
f) Comprovante de residência (fotocópia de conta de Luz, água ou telefone).

2. Qual o prazo mínimo para locações residenciais?
R: A lei não fala em "prazo mínimo", mas estabelece uma série de restrições para o locador (proprietário) que celebrar contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o "prazo mínimo" recomendável é de 30(trinta) meses.

3. Por que é recomendável que o prazo do contrato seja no mínimo de 30 meses?
R: Para o locador (proprietário) é a única condição que lhe permite requerer o despejo por denúncia vazia, pois se o contrato for feito por prazo menor, o locador (proprietário) só poderá requerer o despejo para uso próprio, uso do ascendente, uso de descendente. No caso do locatário (inquilino) como o mesmo não sabe se vai ficar os 30 meses ou não, costuma-se fazer uma negociação com o locador (proprietário) para a isenção da multa após um determinado período (como por exemplo, 12 meses) desde que com aviso prévio de no mínimo 30 dias, ou seja, após esse período mínimo estipulado o locatário (inquilino) não pagará multa se deixar o imóvel.

4. Qual o prazo para locações comerciais?
R: O contrato poderá ser estabelecido por qualquer prazo, normalmente tem-se feito por um prazo mínimo de 12(doze) meses, podendo ser renovado por acordo e interesse das partes, porém se o prazo for igual ou superior a 10 anos deve ser obedecida à necessidade de outorga uxória (os cônjuges devem assinar o contrato). (veja artigo 3º da Lei 8.245/91).

5. Quando o locatário (inquilino) devolve o imóvel antes do prazo pactuado, deve pagar multa?
R: Sim. Se o locatário (inquilino), devolver o imóvel antes do prazo pactuado deverá pagar a multa, desde que estipulada em contrato.

6. Existe alguma hipótese em que a multa não pode ser cobrada, no caso de desocupação do imóvel antes do término do prazo contratual?
R: SIM. O locatário (inquilino) não é obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o locador (proprietário) com 30 dias de antecedência, neste caso a lei permite ao locatário (inquilino) desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (veja artigo 4o Parágrafo Único da Lei 8.245/91). A prova documental acima citada pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do locatário (inquilino) ou pelo departamento de RH da empresa.

7. O locatário (inquilino) permanecendo no imóvel, após o término do contrato, quando sair, deverá pagar a multa?
R: Se continuar por mais de 30 dias após o término do contrato, sem oposição do locador (proprietário) considera-se prorrogado por prazo indeterminado (veja artigo 46, §1° da Lei 8.245/91), com isso tanto o locador (proprietário) como o locatário (inquilino) poderão denunciar o contrato (pedir o imóvel ou devolvê-lo) a qualquer tempo desde que com aviso prévio de 30 dias (veja artigo 46, §2° da Lei 8.245/91), portanto a partir do término do contrato, o locatário (inquilino) estará isento da multa, desde que avise, por escrito, a locador (proprietário) da desocupação com um mês de antecedência (veja artigo 6° da Lei 8.245/91).

8. É correto estipular no contrato de locação que, no caso do locatário (inquilino) devolver o imóvel antes do término do prazo contratual, tenha que pagar a multa integral, independente do tempo decorrido?
R: Não. Essa multa deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato, ou seja, deixando o locatário (inquilino) o imóvel numa determinada data, quanto maior for o prazo contratual, maior será o prazo não cumprido e consequentemente maior será a multa rescisória. Portanto será nula a cláusula que determine a cobrança da multa de forma diferente (veja artigo 4°, parágrafo único da Lei 8.245/91). Tal proporcionalidade ficou muito clara com a mudança do artigo 924 do antigo Código Civil para o artigo 413 do Código Civil vigente, onde antes constava "poderá o juiz reduzir proporcionalmente" e hoje consta "deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz", antes o juiz poderia reduzir e hoje o juiz deve reduzir. (veja exemplo no item a seguir)

9. Exemplo do cálculo de multa.
R: Prazo do contrato: 30 meses com início em 01/01/2006 e término em 01/07/2008
Valor do aluguel: R$ 1.000,00.
Multa contratual: 03 aluguéis.
Caso o locatário (inquilino) desocupe o imóvel em 31/10/2006, o cálculo é feito da seguinte forma:
3 x R$ 1.000,00 (ou o valor do aluguel na data da saída) = Rr$ 3.000,00
Divide-se esse valor por 30 meses (que no exemplo é o prazo total da locação), depois multiplica-se por 20 (que é o tempo faltante para o término do contrato).
Portanto, neste caso, a multa por desocupação antes do término do contrato seria igual a R$ 2.000,00.

10. O que deve ser feito no caso da cobrança do aluguel ser feita através de boleto bancário e o mesmo não chegar até a data do vencimento?
R: Deverá ser feito um contato antes do vencimento com o locador (proprietário), seu representante ou com a Administradora (se for o caso), de preferência através de e-mail ou fax, solicitando um número de conta corrente para depósito, guardando o comprovante de depósito como comprovante de pagamento do aluguel, salvo se houver outra solução disposta em contrato.

11. A cobrança do aluguel pode ser feita através de boleto bancário enviado para outro endereço que não o do imóvel objeto da locação?
R: O endereço de cobrança deve ser o que foi eleito em contrato, porém nade impede que o mesmo possa ser alterado desde que com consentimento do locador (proprietário), para tanto, basta solicitar por escrito, informando o novo endereço que se deseja para recebimento do boleto de cobrança do seu aluguel.

12. Há necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a ação de despejo?
R: Não. O locador (proprietário) pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo, para a propositura da ação de despejo. (veja artigo 9°, inciso III da Lei 8.245/91).

13. Em que consiste a chamada "purgação da mora"?
R: Purgar a mora é a possibilidade que a lei concede ao locatário (inquilino) para evitar o despejo, que consiste no pagando de seu débito, independente da propositura da ação. O débito a ser pago será constituído dos aluguéis em atrasos, acrescidos de multa, correção monetária, juros e honorários advocatícios (quando for o caso).

14. Se o locatário (inquilino) não purgar a mora, o que deve ser feito?
R: Deverá ser proposta uma ação de despejo baseada na falta de pagamento, com o objetivo de obter a desocupação do imóvel. Essa ação poderá ser cumulada com a cobrança dos valores devidos.

15. O locador (proprietário) pode cobrar aluguel antecipadamente?
R: Depende. A princípio o locador (proprietário) não poderá cobrar o aluguel antecipadamente. A cobrança antecipada só poderá ocorrer em duas hipóteses: a primeira hipótese ocorre quando o locador (proprietário) não exigir do locatário (inquilino) nenhuma garantia (fiador/ depósito/seguro fiança), ou seja, se no contrato não contiver qualquer tipo de garantia, o locador (proprietário) poderá cobrar o aluguel antecipadamente, a segunda hipótese é no caso de locação para temporada. (veja artigo 20o da Lei 8.245/91). Observa-se que a antecipação aqui mencionada ocorre mês a mês. A penalidade para tal cobrança, quando indevida, encontra-se no artigo 43º, inciso III da Lei 8.245/91.

16. O que é locação para temporada?
R: Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário (inquilino), para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. (veja artigo 48 a 50 da Lei 8.245/91). Poderá o locador (proprietário), nesse caso, receber antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei.

17. Qual a data para vencimento do aluguel e o local de pagamento?
R: A data de vencimento do aluguel e o local para pagamento deverão estar previstos em contrato, caso não estejam o aluguel deverá ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido no endereço do imóvel locado. (veja artigo 23°, inciso I da Lei 8.245/91).

18. Pode ser cobrado aluguel em moeda estrangeira?
R: É proibido o valor do aluguel ser estipulado em moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo. (veja artigo 17°, da Lei 8.245/91).

19. De quando em quando o aluguel é reajustado?
R: Os reajustes são anuais, baseados no índice eleito em contrato. Geralmente tem sido o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.

20. O que deve conter no contrato de locação?
R: A descrição e localização precisa do imóvel, o prazo da locação, o valor da locação, a forma e o local de pagamento. Este contrato deverá ser assinado pelo locador (proprietário), pelo locatário (inquilino) e por duas testemunhas.

21. O que acontece no caso do locador (proprietário) vender o imóvel durante o prazo da vigência do contrato?
R: Caso o locador (proprietário), queira vender o imóvel durante o prazo de vigência do contrato de locação, deverá ser dado ao locatário (inquilino) o direito de preferência para a aquisição do imóvel, nas mesmas condições oferecidas a terceiro. A resposta do locatário (inquilino) deverá ser dada por escrito, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da notificação da intenção da venda. Na hipótese de não haver interesse do locatário (inquilino) na aquisição e ocorrendo a venda, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário (inquilino) um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se no contrato contiver uma cláusula de respeito a vigência em caso de alienação e o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do imóvel alugado. (veja artigo 8° da Lei 8.245/91).

22. Falecendo o locador (proprietário) ou locatário (inquilino), o que acontece?
R: Falecendo o locador (proprietário), a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário (inquilino), o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão subrogados em seus direitos e obrigações. (veja artigo 10 e artigo 11 da Lei 8.245/91).

23. Estando o contrato em nome do locatário (inquilino) e vindo este a se separar, desocupando o imóvel, deixando lá sua ex-esposa, um novo contrato deverá ser celebrado?
R: Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (veja artigo 12 da Lei 8.245/91) .

24. Como faço para transferir/modificar o locatário (inquilino) ou fiador?
R: Para mudar fiador, basta que você apresente a documentação exigida do novo pretenso fiador e se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um aditamento ao contrato, fazendo constar à mudança do fiador. Quanto à mudança do locatário (inquilino), esta requer mais cuidado, pois além de apresentar toda a documentação exigida, se faz necessário que o atual locatário (inquilino) rescinda por escrito a locação e seja feito um novo contrato.

25. O que é denúncia vazia?
R: É o direito que o locador (proprietário) tem de pedir a desocupação do imóvel locado sem precisar apresentar motivo para o pedido.

26. O proprietário de vários imóveis pode pedir um imóvel locado para uso próprio?
R: Sim. Desde que demonstre em juízo a necessidade de utilização daquele imóvel em especial.

27. O proprietário pode pedir desocupação do imóvel locado para a utilização por qualquer de seus parentes?
R: Não. A lei faculta o pedido de retomada para uso de ascendentes ou descendentes que não tenham imóvel próprio e, em casos excepcionais o judiciário tem autorizado o pedido formulado para moradia de outras pessoas que dependam economicamente do proprietário.

28. Quando a locação é considerada "Não Residencial" ?
R: Quando a locação é para "fins comerciais" e quando a locação, apesar de ser para moradia ou residência, figura no contrato como locatária uma pessoa jurídica e nesse caso temos uma locação "não residencial" por força de lei. (veja artigo 55 da Lei 8.245/91).

29. Quando a locatária é uma pessoa jurídica, seu sócio pode ser fiador?
R: Sim. Não há impedimento legal, pois não se pode confundir a pessoa física com a pessoa jurídica que perante a lei são distintas. Na prática, geralmente tal situação não é aceita.

30. Existe a possibilidade de indenização por benfeitorias feitas no imóvel locado?
R: Desde que não haja previsão contrária em contrato, as benfeitorias necessárias e as benfeitorias úteis deverão ser indenizadas e permitem o direito de retenção, já às benfeitorias voluptuárias poderão ser retiradas pelo locatário (inquilino) se o mesmo assim o desejar, desde que não cause dano ao imóvel. Destacamos que geralmente já é previsto em contrato de que quaisquer benfeitorias sejam úteis ou necessárias, que o locatário (inquilino) introduza no imóvel, ficarão incorporadas ao mesmo, não lhe cabendo nenhuma indenização ou ressarcimento, nem direito de retenção, podendo remover aquelas que não causem danos ao imóvel, hipótese em que o locatário (inquilino) devolverá o imóvel no estado inicial da locação. Com relação a quaisquer outras benfeitorias que, de comum acordo entre as partes, possam permanecer no imóvel, o ressarcimento será negociado entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino). (veja artigo 35 e 36 da Lei 8.245/91).

31. O que são benfeitorias úteis?
R: São as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do imóvel; não são indispensáveis, mas, se forem feitas, darão mais aproveitamento à coisa, a exemplo da construção de mais um cômodo em uma casa.

32. O que são benfeitorias necessárias?
R: São aquelas benfeitorias destinadas a conservar o imóvel, indispensáveis; são aquelas que, se não forem feitas, o imóvel pode perecer, ou seu uso ser impossibilitado. São entendidas de forma ampla, como despesas de conservação do imóvel.

33. O que são benfeitorias voluptuárias?
R: São as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que vêm a aformosear o bem, aumentar-lhe o valor, embora não interfiram na normal utilização da coisa, como exemplo, a construção de uma piscina com cascata, ao redor de jardins, em uma casa.

34. Como proceder em caso de problemas estruturais no imóvel alugado?
R: Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados imediatamente ao locador (proprietário) ou seu representante legal. Essa comunicação deverá ser feita sempre por escrito e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida.

35. Por que a notificação, dos problemas que ocorrerem no imóvel, deve ser por escrito?
R: A responsabilidade pela solução dos problemas pode ser do locador (proprietário) ou do locatário (inquilino). Se o problema for decorrente do mau uso da propriedade será de responsabilidade do locatário (inquilino) e o mesmo deverá providenciar o reparo. Se for de responsabilidade do locador (proprietário) em sanar o problema e como contratualmente o locatário (inquilino) deve cuidar do imóvel como se fosse seu, tal comunicação deve ser por escrito, pois servirá como prova de que o locatário (inquilino) tomou o cuidado de levar o fato ao conhecimento do locador (proprietário) imediatamente, evitando, assim, que os problemas se agravem e que o locatário (inquilino) seja responsabilizado por negligência.

36. Por que tem de ser feito um laudo de vistoria?
R: Para segurança do locatário (inquilino) e do locador (proprietário), porque constitui prova que pode ser analisada a qualquer tempo.

37. Por que marcar dia e hora para realização de vistoria e não simplesmente entregar as chaves?
R: Porque é de interesse do locatário (inquilino), e é necessário, que as partes ou seus representantes, acompanhem a vistoria.

38. Qual o procedimento para a entrega/devolução de um imóvel?
R: O locatário (inquilino) deve notificar por escrito o locador (proprietário), através de documento escrito, a sua intenção de deixar o imóvel, com pelo menos 30 dias de antecedência. A desocupação do imóvel deve sempre ser avisada por escrito (por se tratar de documento indispensável para rescisão), pois nesse período o locatário (inquilino) arca com o aluguel e os acessórios da locação, mesmo que ele saia do imóvel num prazo inferior ou até na data efetiva da rescisão do contrato. Vencido o prazo da notificação, o locatário (inquilino) deve desocupar o imóvel e agendar a vistoria de saída do imóvel, na qual será constatada a necessidade de eventual reparo sendo que após a vistoria deverá ser entregue as chaves ao locador (proprietário) ou à administradora (se for o caso) juntamente com as 3 últimas contas de água, luz, gás, taxa de condomínio e etc, devidamente pagas. Faz-se os acertos finais tanto do aluguel, como dos encargos e reparos, e só então é que o locatário (inquilino) e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação.

39. Por que notificar por escrito com 30 dias antes de sair do imóvel?
R: O locatário (inquilino), fazendo a comunicação no prazo previsto, será orientado sobre as providências necessárias para rescisão da locação, como reparos no imóvel, desligamento do fornecimento da água e da luz, pagamento de condomínio, quitação de eventuais débitos, etc. É bom lembrar a obrigação da comunicação prévia consta do contrato de locação por prazo determinado, prevista também na Lei 8.245/91 (veja artigo 6º).

40. O locador (proprietário) deve aceitar a devolução das chaves de um imóvel, cujo locatário (inquilino) esteja devendo aluguéis, encargos ou reparos de danos?
R: Sim. Entretanto, deve ser fornecido ao locatário (inquilino) um recibo provisório das chaves, com a observação de que há débitos e outras obrigações contratuais pendentes. A recusa do recebimento das chaves, nessas circunstancias, quase sempre provoca o abandono do imóvel pelo locatário (inquilino), gerando maiores problemas para o locador (proprietário).

41. Como deve agir o proprietário se o locatário (inquilino) não pagou IPTU?
R: Ele deve ingressar imediatamente com ação de despejo por infração contratual e cientificar os fiadores solidários. Se o imóvel estiver sob a responsabilidade de uma administradora, o locador (proprietário) deverá fazê-lo através do departamento jurídico da mesma.

42. Por que o IPTU é cobrado do locatário (inquilino) e não do proprietário?
R: Primeiro, porque a legislação permite a transferência da obrigação e segundo há que se considerar que no IPTU estão embutidos valores que decorrem da utilização direta do imóvel, pelo locatário (inquilino), ou seja, coleta de lixo, manutenção de ruas, poda de árvores, etc.

43. Quem deve fazer o seguro contra incêndio?
R: A lei, a princípio, prevê que a responsabilidade pelo seguro é do locador (proprietário), deixando, porém a possibilidade de ser convencionado pelas partes de forma diferente (veja artigo 22, VIII). Em função disso o mercado assimilou que é do locatário (inquilino) a responsabilidade de fazer o seguro, o qual pode ser feito em nome do locador (proprietário), ou em nome do locatário (inquilino) desde que o beneficiário seja o locador (proprietário), apresentando cópia da apólice num prazo máximo de 30 dias após a assinatura do contrato de locação. Caso isso não ocorra, ficará o locador (proprietário), seu representante ou a administradora (se for o caso) autorizado a efetuar o seguro e cobrar do locatário (inquilino). Esse seguro deve ser renovado pelo locatário (inquilino) a cada 12 (doze) meses e a apólice apresentada anualmente, 30 dias após a renovação.

44. Se o seguro contratado for de valor inferior ao valor real do imóvel.
R: Os tribunais já determinaram quando o seguro de incêndio contratado, for inferior ao valor do bem, será considerado infração contratual de natureza grave, sendo motivo para a rescisão do contrato. (jurisprudência 10)

45. Quais são os tipos de garantias locatícias?
R: Fiança, caução de imóvel, caução em título e seguro fiança. (veja artigo 37 da Lei 8.245/91).

46. Como é garantia de "fiança"?
R: É uma obrigação assumida por terceira pessoa, o fiador, que se responsabiliza totalmente, pelo cumprimento da obrigação do locatário (inquilino), caso este não a cumpra ou não possa cumpri-la.

47. Quais as obrigações e responsabilidades do fiador?
R: No contrato de locação geralmente a garantia fiança é solidária, ou seja, no caso de não cumprimento de qualquer obrigação por parte do locatário (inquilino), o locador (proprietário) poderá cobrar do fiador, pois sendo o fiador um garantidor solidário, é, portanto o principal responsável pelo contrato de locação, cabendo a ele o total cumprimento de todas as cláusulas contratuais, até a entrega efetiva das chaves do imóvel.

48. O que acontece com o fiador no caso do locatário (inquilino) não pagar?
R: Se o locatário (inquilino) não pagar, ou seja, houver inadimplência, o fiador arcará não só com o pagamento do aluguel atrasado, mas também com todas as despesas e ônus provenientes desse atraso, como multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios, pois geralmente o fiador no ato da assinatura do contrato de locação, assume a responsabilidade solidária.

49. Como é a garantia de "caução"?
R: Caução de Imóvel: caso o locatário (inquilino) seja proprietário de imóveis em outros Estados, pode caucioná-los através de uma averbação no Registro de Imóvel, deixando o imóvel como garantia da locação. (veja artigo 38 caput e §1 da Lei 8.245/91).

50. O bem de família pode ser penhorado?
R: Não existe impenhorabilidade do bem de família para o caso de fiança em locação. (veja artigo 3 , VII da Lei 8009/90 e artigo 82 da Lei 8245/91).

51. Como é a garantia de "seguro de fiança locatícia"?
R: É a garantia feita através de companhia de seguros, onde o locatário (inquilino) contrata um seguro mediante o pagamento do prêmio do Seguro Fiança, e o beneficiário desse seguro é o locador (proprietário). (veja artigo 23 , XI da lei 8.245/91).

52. O locador (proprietário) pode escolher duas garantias simultaneamente, como por exemplo, fiador e um imóvel dado pelo fiador?
R: É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. (veja artigo 43, parágrafo único da Lei 8.245/91). Se tal fato ocorrer constituirá contravenção penal e o locador (proprietário) estará sujeito a penalidade e a multa descrita noa artigo 43 da Lei 8.245/91.

53. Quais são as obrigações do locador (proprietário):
R: Entregar ao locatário (inquilino) o imóvel alugado em perfeito estado de uso e moradia, bem como com energia elétrica, água, condomínio, iptu, telefone quando houver, sem débitos pendentes e em perfeito funcionamento. Garantir, durante o tempo da locação, a posse do imóvel pelo locatário (inquilino) sem desconforto de qualquer natureza; Responder por problemas estruturais que possam ocorrer no imóvel durante a locação; Paga as despesas extraordinárias de condomínio.

54. Quais são as despesas extraordinárias?
R: Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como por exemplo: Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; Pintura da fachada; Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; Instalação de equipamentos de segurança, de telefonia; Despesas de decoração; Indenizações trabalhistas; Fundo de reserva, fundo de obras, fundo de melhoria. (os itens acima são apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do proprietário do imóvel).

55. Quais são as obrigações do locatário (inquilino):
R: Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação na data estabelecida no contrato; Utilizar o imóvel para a finalidade a que se destina; Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, de acordo com o laudo de vistoria de entrada, arcando com aluguel e encargos durante o período de reparos, até a entrega efetiva das chaves. Levar ao conhecimento do locador (proprietário) ou da administradora quando for o caso o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja responsabilidade do locador (proprietário), executando o serviço somente com prévia autorização do mesmo; Realizar às suas custas, sem direito de ressarcimento, o imediato reparo dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, em decorrência da conservação e manutenção do imóvel; ex: limpeza de calhas e rufos, caixa d'água, etc. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador (proprietário); Pagar as despesas de telefone, luz, gás, água, iptu e etc.; Pagar as despesas ordinárias de condomínio;

56. Quais são as despesas extraordinárias?
R: Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração, por exemplo: Salários, contribuições sociais dos empregados do condomínio; Consumo de água, esgoto, gás e luz das áreas comuns; Limpeza, conservação e pintura das dependências de uso comum; Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum; Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; * os itens acima são apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do locatário (inquilino) do imóvel.

30 OU 36?

LOCAÇÃO: 30 OU 36 MESES?
Não há determinação na Lei do Inquilinato sobre um prazo engessado para o contrato de locação. Assim, você pode estipular o prazo que lhe seja mais conveniente. Na prática, as imobiliárias indicam o prazo de 30 meses para proteger o locador.

A Lei 8.245/91 estabelece, nos artigos 46 e 47, situações que ensejarão a extinção do contrato a depender do prazo estipulado, a saber:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

No caso do artigo 46, a denúncia é chamada de vazia, já que não precisa de nenhuma justificativa. Já no artigo 47, a denúncia será cheia, pois precisa ser fundamentada.